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中銀文摘
2020-09-08
不動產法律專區
危老重建不適用於都市計畫內之工業區房屋？
【中銀律師事務所 郭瑋萍律師】
annika.kuo@zhongyinlawyer.com.tw
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你知道自己住的房子有多老嗎?你知道自己住的房子是否屬於危險且老舊的建築物嗎?如果再來一次921地震，你家承受的住嗎?筆者過去向來都秉持反正生死有命富貴在天，直接跳過不動腦了。但鴕鳥心態是普通小老姓的特權，有為的政府機關則必須超前部署，慮人民所無法慮及之處，政策佈局及思維必須以至少五十年為度，每五年都要滾動式檢討。以台北市為例，於2016年底住宅總量89萬戶中，30年以上的房屋就有57萬戶，到了2026年，30年以上的房屋就有70萬戶，到了2036年，30年以上的房屋就有80萬戶，換言之，再過16年，我們未成年的孩子們成為青年後，高達接近9成的青年們都得住在30年以上的老屋。如果僅為自己，可以富貴在天，為了下一代就不能不多想一點了。1999年發生921地震，全台房屋有諸多倒塌，幸而政府痛定思痛，有檢討建築法規並提高新建築的耐震標準，故而一般正常情況下，921以後蓋的房子耐震標準會比較強，故屋齡超過21年的房子，一般情況下，耐震標準如何就不知道了。雖然有都市更新的政策及法規能使都市計畫內的房屋可以重建，但都更施行以來，動輒數十年才能完成，更有許多都更案是遙遙無期，有鑑於此，政府於106年修正通過都市危險及老舊建築物加速重建條例(下簡稱危老條例)，與都更最重要的不同，在於走危老可以沒有基地面積限制，只要自己所居住的房屋整棟的房地所有權人都同意就可以進行。
危老條例第 1 條已明白揭示該條例之立法目的，乃「為因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質」，且同條例第 3 條亦明文規定，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合該條第 1 項各款之一之合法建築物，即屬危老重建條例之適用範圍。準此可知，都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物，均有潛在災害風險，而有加速重建之必要，並未排除都市計畫內之工業區的房屋。但內政部108.5.31台內營字第1080808886號令卻訂定都市計畫工業區不得依本條例申請重建。此函釋一出，許多在都市計畫內被劃定為工業區且超過30年的房子被排除於危老重建所可以取得的容積獎勵及稅捐優惠範圍外，如果有法律清楚的授權，無可厚非。但由於危老條例第1條立法目的已記載本法目的是為了都市計畫範圍內老舊房屋的建築安全，及第3條記載只要合法建築物即為適用範圍，前開內政部函釋已逾越法律授權範圍。
就此，台北高等行政法院109年4月9日辯論終結之108年度訴字第1925號案件即揭櫫:『內政部108年5月31日令意旨係以：「一、按都市危險及老舊建築物加速重建條例（以下簡稱本條例）訂定意旨，係為因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，且行政院108年4月26日已核定工業區更新立體化發展方案，都市計畫工業區得依該方案申請容積獎勵，強化產業用地使用效能並促進產業升級轉型。為避免本條例與工業區更新立體化發展方案產生政策排擠，並重申杜絕違規工業住宅政策方向，使本條例正確適用，都市計畫工業區不得依本條例申請重建。二、直轄市、縣（市）主管機關已受理尚未准駁，或已核准之重建計畫，不適用本解釋令。」惟按危老重建條例第1條已明白揭該條例之立法目的，乃「為因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質」，且同條例第3條亦明文規定，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合該條第1項各款之一之合法建築物，即屬危老重建條例之適用範圍。準此可知，都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物，均有潛在災害風險，而有加速重建之必要，危老重建條例並未將坐落在都市計畫範圍內之土地使用分區為「工業區」之合法建築予以排除適用至明，則內政部108年5月31日令限制都市計畫工業區不得依危老重建條例申請重建，其內容顯已牴觸危老重建條例，對人民申請重建之權利，係增加法律所無之限制，於法已有未合，本院自得不予援用。』，台北高等行政法院已清楚認定前開內政部函釋應屬無效之函釋，且行政院核定之工業區更新立體化發展方案產生政策排擠，即限制人民在都市計畫工業區內之合法建物不得依危老重建條例申請重建，此行政行為所造成人民之不利益，顯與危老重建條例所揭示之加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建以提升建築安全的立法目的間，欠缺合理之聯結關係，亦難謂適法。此案目前經新北市政府上訴中。
筆者期待最高行政法院能迅速為公正妥適之見解，維護人民在都市計畫工業居內合法建物之合法權益，並希行政機關為行政行為能更尊重人民財產權。故就本文標題:危老重建是否適用於都市計畫內之工業區房屋，以目前實務見解而言，司法目前的答案是適用，惟仍待最高行政法院為確認。