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中銀文摘
2022-11-03
不動產法律專區
不動產法律專題（一）通膨下預售屋法律糾紛
【中銀律師事務所 吳婕華合夥律師】
charlotte.wu@zhongyinlawyer.com.tw
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2022年11月2日媒體報導，樹林有建案"凱旋大苑"停工，原因是建商的資金鏈短缺，並且可能進入清算解散的程序，消費者後續的權益可能受到影響。前幾年在低利的狀況下，各國政府大撒錢，近兩年來因為疫情與戰爭的影響，部份原物料的生產受到停工的影響，運輸物流部分也不順暢，導致物價大漲，而近期升息不斷，也讓房地產的前景不明。這篇文章就來聊聊，究竟通膨，升息，對預售屋市場中的建商與消費者產生的影響。
預售屋買賣合約中基本上已經先具體且事先約定了建商與消費者之間買賣的房地價A格，然而整體興建的過程克能長達二至三年，在這段時間當中，恰巧遇上了不小的萬物齊漲通膨階段，導致近幾年的預售屋營建發包價格大漲。對於預售屋市場的建商來說是蘊含著不小的風險。某種程度而言，與下游的包商原本議定的價格如果包商表示因為通膨無法承做，建商也不能夠充耳不聞或無所回應，或強硬不肯加價，畢竟是整個大環境的影響，如果承包商不進場施作或者更甚者包商倒閉，也造成整個建案的延宕，重新發包或另覓包商也可能困難重重，怎麼做都是增加違約風險與利息成本。另外，近幾年的升息也讓建商的資金籌措的成本增加，一旦升息加上通膨，那麼建商的成本負擔可說是雪上加霜。內政部的預售屋應記載與不得記載事項與目前預售屋合約需申報的制度，其中部分條款，包括如「不動產開發信託」條款，本著保護消費者的美意，然執行時讓建商增加了額外的成本，例如銀行要收取的信託服務費可能低者三十萬或者五十萬起，而這些成本其實間接地就轉嫁到預售屋的每坪售價當中。目前全台市場上的預售屋建案應該有內政部規定預售建案須提供履約保證，除了前述的「不動產開發信託」外，另外還有「價金信託」、「價金返還保證」、「同業連帶擔保」以及「公會連帶擔保」。其中最常見的應該是屬於「不動產開發信託」與「價金信託」。
上述這些這些保護條款是否能夠於目前「通膨」與「升息」的狀況中，建案無法順利運轉下去的時候保護消費者的權益? 其實未必，首先，上述應記載事項的保護條款主要保障的是「建商不要故意挪用資金，將A案的預售屋預收款項挪用到B案或者其他地並非A案的使用目的去」，然而近期的狀況因為通膨與升息，建商與消費者實際面對的情況可能是｢並非挪用了A案信託帳戶或履約專戶中的款項到非A案的其他目的使用，而是單純因為通貨膨脹與利息費用的增加，導致原本A案預計的預售屋頭期款加上建築融資的現金流根本不足以支應預售屋建案繼續蓋下去。」這就導致了俗稱的「爛尾樓」的狀況。而後者的這個情況又可以再分成兩類，第一種，是預售屋建商的土地成本加上通膨後的營建成本與管銷費用和利息費用，與賣給消費者的預售屋售價之間尚有微薄利潤或者幾乎打平，只是受限目前土建融銀行貸款成數的限縮，而暫時的現金流不足。這時候建商面臨的是能否調度到臨時資金繼續支應建案的營運，這種狀況可能仍然有解。第二種，是因為通膨與利息的增加，預售屋建商的土地成本加上通膨後的營建成本與管銷費用和利息費用，與賣給消費者的預售屋售價之間計算起來，根本是虧本了，這時候就面臨了「虧本生意無人做」的窘境。在這個狀況下，即便有再好的信託保障，履約擔保機制，也可能導致雙輸的局面，原因是案子已經是個虧損的案件，建築經理公司或者後續要再找尋接手的建商就難度大幅度提高，又或者還要等到好幾年後，市場環境與風向轉變，才有可能另外透過各項機制找到新的建商接手，重新賣建案簽定新的預售屋買賣契約。然而對於原本承購原案的預售屋消費這來說，恐怕要陷入長時間的等待與虧損追償的困境了。
可以預期的是，通膨無法解除，利息持續升高，接下來中小型建商的預售屋建案出現延宕，甚至蓋不下去，倒閉的狀況數量就會節節上升。在通膨前開始初期，也聽聞南部有建商於預售屋開工前，發現原本預計發包的金額還要再加上一兩成，於是請客戶回來商議調高售價或者解除契約，這樣的做法於契約的效力如何，姑且不論，至少是減緩了蓋到一半蓋不下去變成爛尾樓的實際經濟風險。又或者政府應該正視此問題，考慮建築融資的放款成數或者營建的周轉金，盡量減緩這一波的衝擊，同時也能夠更實質的保證消費者的權益。
於通貨膨脹的狀況下，建商與消費者之間是否有甚麼調整機制? 據媒體報導內政部的態度似乎是；「內政部也回應……..並強調，建商違約時，只有買方才有主張解除契約的權利，建商原則並無權主張解除契約，更不可以原物料上漲、缺工等為由提高價格後才肯交屋，或是片面違約或毀約。(https://money.udn.com/money/story/5621/6558837)」上述主管機關的態度，由於行政機關的意見不拘束司法機關，於法院中的判斷如何，尚值得探究。
通膨造成原物料大整，疫情造成缺工等是大環境的問題，似乎不可單純歸責於預售屋的買方或者賣方。目前預售屋契約中較為接近的條款僅有「因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間不計算入遲延期間。」筆者曾經在審閱「預售屋資訊及買賣定型化契約」時，嘗試要加入「通膨條款」來讓買賣雙方平衡的調整大幅度通膨時的情況，然於進行預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查的時候亦被政府承辦窗口表達不同意請刪除。通膨是客觀事實，目前在預售屋契約條款不得記載事項當中，亦沒有不得記載通膨下雙方處理方式的規定，通膨條款讓買方可以選擇解約退款，或者加一點價格持續購買房屋，雙方可以和平理性的探討問題，也不失為一個解決方案，好過建案蓋到一半無法繼續，消費者更多的預售屋買賣價金繳款卡在「未成屋」當中卡在死胡同中數年無解，建商進入解散停業，造成各項社會與經濟上問題的僵局當中。至於面臨此項問題的消費者，更應該謹慎地檢視自身的合約，尋找專業的法律顧問，才能夠在風險中盡早保障自己的法律權益。
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Charlotte J.H. Wu 吳婕華律師
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