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中銀文摘
2023-07-06
不動產法律專區
不動產法律專題（二）都市更新與危險老舊重建的合建契約審閱法律要點
【中銀律師事務所 吳婕華合夥律師】
charlotte.wu@zhongyinlawyer.com.tw
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近期新聞引述有台北位於忠孝復興捷運站附近，原本是指標大案的危老重建案件，原本有權台北整合案件速度最快的美名，卻還在正式開案之初，驚人的出現地主與建商連雲建設間互相嗆聲興訟的狀況。都市更新與危險老舊重建計畫在現代城市發展中扮演著重要的角色。這些計畫通常涉及多個利害關係人，包括地主、開發商和政府機構。建築法令繁雜，建築的過程當中通常需要數年，這中間涉及到經濟環境變動的不確定性，建築法規修改的不確定性，為了確保所有利害關係人的權益得到保護，簽訂合建契約是至關重要的一個步驟。這篇文章將討論在合建契約審閱中，法律上需要注意的事項。
1. 明確定義合建目的與範圍：
在審閱合建契約時，重要的一點是確定合建的目的和範圍。合建契約應明確說明計畫的目標、重建範圍、預期的工程規模和時間表。此外，應確保契約中詳細列明各方的責任和義務，以確保合建計畫順利進行。
2. 確定地主與建方的分配比例與方式
地主究竟在合建案中分配到甚麼，想必這是所有參與危老重建或者都市更新案件的地主與屋主最在意的事情。看似簡單的一個比例，65%-35%，或者30%-70%，這中間牽涉到了實際室內面積坪數，公設面積比例，樓層分配，車位分配，是否有額外的容積獎勵或者移入容積等等各式各樣不同的設算與可能產生的變動狀況。合建契約中應該對此等分配比例與其可能產生的變動給予合理的安排，才能夠促進案件的進行，避免未來的爭議。
3. 確定財務安排和資金來源：
合建計畫通常需要大量的資金投入，包括土地購買、建築設計和施工費用等。在審閱合建契約時，需要關注資金來源和財務安排。契約中應明確說明各方的財務責任，包括資金投入的方式、金額和支付時間表。例如，在某些案件中，除了合建的方式外，部分地主的財務狀況較為充裕，有機會談成委建，或者於初期投入部分投資金額增加分配比例等不同的方式。這些各類型彈性的方式，應該如何於合約中明確化，是審閱或者轉寫此等合約的重要工作。
4. 工程質量與責任
合建契約應詳細描述項目的工程風險和相關的責任。這包括施工期間的安全和風險控制，以及可能出現的工程延誤和質量問題等。合建案建中是否有指定要求大樓的外觀要石材? 公共設施的種類與等級?是指定品牌還是同等建材? 合理的控制與規範未來重建的新屋品質，也是能夠弭平地主期待與建商成品之間差異的方式。
5. 確保遵守相關法律和規定：
合建計畫必須遵守當地的法律和規定。在審閱合建契約時，需要確保合建計畫符合相關的都市更新和建築標準。這包括土地使用規劃、建築法規、環境保護要求和安全標準等。合建契約應明確規定各方的責任，確保合建計畫的執行符合當地法律和規定。
6. 細緻考慮風險和責任分擔：
合建計畫涉及多個利害關係人，因此在審閱合建契約時需要仔細考慮風險和責任的分擔。契約應明確說明各方在不同情況下的責任和義務，包括工程延遲、質量問題和法律訴訟等。此外，也應考慮到可能的風險，並在契約中設置相應的解決機制和賠償條款。
7. 協力廠商的權益與責任：
在合建計畫中，可能涉及到多個協力廠商和供應商。在審閱合建契約時，需要確保協力廠商的權益得到保護。契約應明確規定協力廠商的參與方式、報酬和責任，同時也應詳細列明協力廠商的權益保護條款。
8. 合建契約的解除和終止：
合建契約應明確規定解除和終止的條件和程序。可能的原因包括雙方協議解除、違約行為、無法達成共識等。在制定合建契約時，應考慮到不同情況下的解除和終止程序，並確保各方的權益得到妥善保護。
都市更新和危險老舊重建的合建契約審閱中，需要特別關注上述法律事項。這些事項的明確規定和細致考慮可以幫助避免爭議和法律問題的發生，確保項目的順利進行和各方的權益得到保護。在審閱合建契約時，建議尋求專業法律意
見，以確保合同的合法性和有效性。
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Charlotte J.H. Wu 吳婕華律師
charlotte.wu@zhongyinlawyer.com.tw
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