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中銀文摘
2017-03-01
不動產法律專區
預售屋買賣常見爭議與法律初戰
【中銀律師事務所 吳筱涵合夥律師 / 尹景宣律師】
charlotte.wu@zhongyinlawyer.com.tw
國內房市雖未若前幾年熱絡，但民眾購屋需求仍在，尤其房價處於居高不下狀態，如何確保買賣雙方權益尤為重要。觀諸我國房屋交易方式除中古屋、新成屋之買賣外，尚有預收屋買賣之交易模式，此亦屬最常發生爭議之交易方式。預售屋依《不動產經紀業管理條例》第4條第3款規定「指領有建造執照但尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的」，我國法律未禁止預售制度，並對預售屋設有若干法律規範，不論是買方、賣方均應有基本了解，避免因不諳法律而造成自身權益受損害。charlotte.wu@zhongyinlawyer.com.tw
《公寓大廈管理條例》第五十八條第一項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售」。反面言之，一旦取得建造執造，即得辦理銷售，預售屋交易中，買方往往僅能經由建照及廣告內容、業務員推介、契約條文，作為了解預售屋之建材、格局、配置，進而評估是否購買之依據，延伸而來之問題即為，倘廣告與成屋有所落差，是否構成廣告不實之問題？就此，《公平交易法》第21條第1項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」，其中「虛偽不實」，指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤的認知或決定者；「引人錯誤」，則係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤的認知或決定者。違反者依《公平交易法》第30條負損害賠償責任，《公平交易法》第31條更訂有損害額3倍之懲罰性賠償。此外，《消費者保護法》第22條第1項亦規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」、《消費者保護法》第51條「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」同樣有懲罰性賠償金之規範。
既然針對「廣告不實」之行為《公平交易法》及《消費者保護法》均訂有相關規範，那麼，下一個爭執點即為「廣告」是否屬於契約之一部分？出賣方得否以「廣告僅供參考」或「廣告非契約內容」為免責之抗辯？就此爭議，可參考最高法院92年度台上字第2694號判決要旨「按消費者保護法第二十二條係規定：『企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容』，並未明定『廣告為要約』或『廣告必為契約內容之一部』，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘』之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之『要約』，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。」。
預售屋買賣之爭議，除了涉及「廣告不實」之爭議外，預售屋買賣亦常透過定型化契約交易，依據《消費者保護法》第2條第9款規定，定型化契約指「企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。」、定型化契約條款，依據《消費者保護法》第2條第7款規定指「企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」。定型化契約之內容條款為一方事先擬定，為保障他方權益，《消費者保護法》除定有合理審閱期間外及並就定型化契約條款內容發生疑義時訂有解釋原則，包含「有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「平等互惠原則」、「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」… …等等，此為《消費者保護法》就定型化契約所為原則性之規範。此外，針對預售屋買賣，內政部訂有《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，包含契約審閱期間，至少為五日(《預售屋買賣定型化契約應記載》第一點)、賣方應確保廣告內容之真實，預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分(《預售屋買賣定型化契約應記載》第二點)、不得約定廣告僅供參考(《預售屋買賣定型化契約不得記載事項》第一點)，此外，就履約保證機制、共有部分之點交、驗收等條款，《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》均有詳細規範。
須特別討論者為「違約之處罰」，依《預售屋買賣定型化契約應記載》第24點第3項規定，可歸責於賣方事由致解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款不得低於百分之十五之違約金(但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限)；反之，如可歸責於買方之事由致違約時，賣方得沒收依房地總價款最高不得超過百分之十五計算之違約金。(但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約)。此處違約金之性質，依司法實務多數見解認為，屬損害賠償預定型違約金，即債務人於不履行債務時，債權人即得不待證明其損害數額之多寡，按約定之違約金，請求支付。因此，倘因可歸責於買方之事由發生違約，事後僅能透過訴訟請求法院酌減違約金，然請求核減違約金者，就該違約金之約定過高之事實負舉證責任。
綜上，從事預售屋買賣交易時，除應審慎評估自己履約之能力，避免遭受高額違約金之處罰外，亦應仔細查看建照執造內容，了解建物之佈局。詳讀買賣契約，尤其對於坪數面積、完工期限、公共設施使用等條款，《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》可作為審閱契約之基準方針，此外，因賣方須負廣告真實義務，保存預收屋廣告以備日後發生爭議時所需。最後，建商考量《消費者保護法》、《公平交易法》、乃至《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》對出賣人課予相當高之義務，不乏透過設立「一案公司」之方式，規避上述責任，亦即建商在推出建案之前，專門成立一家公司作為締約主體，縱使日後履約衍生爭議，亦因一案公司與母公司做為責任切割，導致買方求償無門之結果，因此慎選締約對象，選擇信譽良好之建商締約，為從事預售屋交易最重要之課題！